Impuestos a Pagar en una Compraventa de Inmuebles: Guía Completa para Compradores y Vendedores

La compraventa de un inmueble implica una serie de impuestos que tanto el comprador como el vendedor deben asumir.

Es fundamental conocerlos para evitar imprevistos y planificar correctamente la operación a fin de evitar sorpresas inesperadas.

En este artículo, clasificaremos y explicaremos los principales impuestos que se aplican a cada parte en la transacción inmobiliaria.

Antes de empezar nos gustaría resultar que pueden haber ciertos casos en los que la negociación lleve a que una de las partes asuma ciertos gastos de la otra, aunque esto no es lo común, ya que en la mayoría de casos los gastos quedan cómo comentamos en el siguiente artículo:

Impuestos a Pagar por la parte Vendedora

En la compraventa el vendedor debe asumir los siguientes impuestos al realizar la venta de su propiedad.

1. Impuesto sobre la Plusvalía Municipal

• Oficialmente llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
• Hay 2 métodos de cálculo, uno calcula en función del valor catastral del suelo y del tiempo que se ha poseído el inmueble y el otro por la diferencia de precio entre la adquisición y la venta. El contribuyente puede elegir el método que más le interese, normalmente el que resulte en una cuantía más económica.
• Este impuesto lo establece el ayuntamiento correspondiente y puede variar según la ubicación del inmueble, por la normativa local, que es libre de aplicar diferentes coeficientes.
• Aquí puedes acceder a una calculadora de plusvalías municipales

2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• La venta de un inmueble genera una ganancia patrimonial que se debe declarar en la renta anual del año en que se realizó la venta, que se liquida el año posterior.
• La tributación se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, considerando ciertos gastos y mejoras realizadas.
• La tributación de la venta se integra en la base del ahorro. Estos son los tipos impositivos en España (2024):
  • 19% para los primeros 6.000 € de ganancia.
  • 21% entre 6.000 € y 50.000 €.
  • 23% entre 50.000 € y 200.000 €.
  • 27% a partir de 200.000 €.
• Existe una serie de excepciones que aminoran o eliminan el pago de este impuesto:
  • Si el vendedor reinvierte la ganancia en la compra de una nueva vivienda habitual, puede quedar exento.
  • Los mayores de 65 años están exentos si la venta es de su vivienda habitual.

3. IVA (si aplica en ciertos casos)

• Si el vendedor es una empresa o profesional que vende una vivienda nueva, debe repercutir el IVA (10%) en lugar del ITP. Si se vende un local, nave o propiedad comercial, se tributaría al 21% y podría aplicarse la inversión del sujeto pasivo.

Conocer estos impuestos y su importe es importante para establecer un precio que los tenga en cuenta, de manera que no nos llevemos sorpresas una vez realizada la venta del mismo.

Por otra parte en este artículo profundizamos en los gastos a pagar por la parte vendedora en una transacción inmobiliaria.

Impuestos a Pagar por la parte Compradora

El comprador es responsable de varios tributos que dependen del tipo de inmueble y de si la compra se financia con hipoteca.

1. Impuestos por la Adquisición de la Vivienda

Estos impuestos varían según si el inmueble es nuevo o de segunda mano:

• Vivienda de segunda mano:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):
    • Es el impuesto principal en la compra de viviendas usadas.
    • El porcentaje varía según la comunidad autónoma (entre el 6% y el 11% del valor de la vivienda). En el caso de la Comunidad Valenciana, este impuesto se situa en el 10%

• Vivienda nueva:

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):
    • En la compra de viviendas nuevas, el comprador paga el 10% de IVA sobre el precio de compra.
    • Para viviendas de protección oficial, este porcentaje puede reducirse al 4%.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD):
    • Se paga por la formalización de la escritura pública de la vivienda.
    • Su porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma.

2. Impuestos Relacionados con la Hipoteca (si se financia)

Además, si la compra se financia con un préstamo hipotecario, pueden existir algunos gastos adicionales:

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para la hipoteca:
  • Desde la reforma de la Ley Hipotecaria en 2019, este impuesto lo paga el banco.
• Gastos de tasación del inmueble:
  • No es un impuesto en sí, pero es un gasto obligatorio para que el banco valore la propiedad antes de conceder la hipoteca. No obstante hay algunas entidades financieras que ofrecen la tasación de forma gratuita siempre y cuando se realice la operación a través de su entidad.

Conclusión

Tanto compradores como vendedores deben considerar los impuestos que afectan la compraventa de un inmueble para evitar imprevistos y planificar su inversión.

A modo de resumen el pago de los impuestos de la compraventa quedan de la siguiente manera:

• El comprador debe pagar el ITP (vivienda usada) o el IVA + IAJD (vivienda nueva).
• El vendedor afronta la plusvalía municipal y la tributación en el IRPF por la ganancia obtenida.

Antes de terminar el artículo nos gustaría resaltar que en tema de impuestos es muy importante estar en conocimiento o al menos tener un buen asesoramiento, puesto que la falta de cumplimiento de pago de los mismos pueden acarrear penalizaciones importantes.

Así que contar con asesoramiento profesional es clave para el cumplimiento de la misma, además de para optimizar la carga fiscal y evitar costes inesperados en la operación.

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